קונים דירה ? חמשת הדברים שהכי חשוב שתדעו

כבר שנים שאתם שומעים מכל כיוון שההשקעה בנדל"ן משלכם היא ההשקעה הבטוחה ביותר, שהשוק תמיד עולה ושנכס מקרקעין הוא העירבון הכלכלי הטוב ביותר שאדם יכול לקנות לעצמו, והנה הגיע הרגע וגם אתם החלטתם בשעה טובה שאתם קונים דירה, אז ראשית מזל טוב!! ושנית חשוב שתקראו את המאמר הבא על מנת שגם אתם תדעו מהם חמשת כללי הברזל לעסקה טובה ובטוחה שתיתן לכם לישון בראש שקט.

ידוע שאחת מן הרכישות המשמעותיות והיקרות ביותר עבור אדם ממוצע היא רכישת נכס נדל"ן, באם מדובר בדירה ראשונה עבור מגורים או במשקיע מנוסה, תמיד חשוב לבדוק האם התנאים הבאים מתקיימים בדירה שאתם עתידים לרכוש. 

הבעלות על הנכס

כאשר קונים דירה חשוב לבדוק האם מוכר הדירה הוא באמת בעל הנכס?  האם לא חלה הפקעה על חלק מן הדירה? האם קיימים צווי מניעה או הריסה על הנכס? חשוב מאוד גם לוודא או לשלול זכויות של צד שלישי על הנכס (למעט משכנתא).

רישומי המבנה של הנכס

האם הנכס בנוי כדין וללא חריגות בניה? האם הנכס מאושר בטופס 4 ? האם ישנם האישורים המתאימים מטעם הגופים השונים עירייה, חברת החשמל וכו' . באם מדובר בבית פרטי מה הגדרת הקרקע מצד מנהל מקרקעי ישראל.

קונים דירה – שימו לב לתוכניות עתידיות בסביבת הנכס

יש לבצע בדיקות מקיפות, על בסיס תוכנית בניין ערים (תב"ע) ולברר האם ישנן תוכניות עתידיות, שיכולות להניא את הרוכשים מביצוע העסקה או לעודד את הכדאיות של העסקה, למשל אם מתוכננת גישה לתחבורה ציבורית אפקטיבית בסביבת המגורים הדבר עשוי לעלות את ערך הנכס.

הערכת שווי הנכס

היא בעצם שקלול של הערכים שהזכרנו קודם בתוספת של בדיקת הנכס לגופו, כלומר כאשר קונים דירה חשוב לבדוק האם ישנן תקלות במבנה עצמו ע"י בעל מקצוע שיוודא שאין רטיבויות נסתרות או נזקים מבניים משמעותיים. כמו כן נשקלל את רמת החיים באזור, קרבה לשירותים קהילתיים, חינוך, בריאות, תחבורה וכו'

אישור עקרוני בדרך למשכנתא

מומלץ לבצע אישור עקרוני לפני שחותמים על חוזה לרכישת דירה, יש לציין כי האישור מחייב את הבנק אך לא מחייב אתכם ולכן אין סיבה שלא לעשות אותו לפני שאתם רוכשים דירה ואפילו רצוי. אישור המשכנתא תופס אך ורק לבנק בו עשיתם את האישור אך בחלק גדול מהמקרים אם קיבלתם אישור בבנק אחד, ישנה סבירות גבוהה שתקבלו אישור גם בבנקים נוספים (לא תמיד). לרוב מספיק לעשות אישור משכנתא לפחות בבנק אחד ואם המקרה שלכם גבולי או לא קיבלתם אישור, כדאי  ומומלץ לפנות למספר בנקים שונים.

על מנת לבצע בדיקות אלו ובדיקות נוספות, מרבית הרוכשים בוחרים להיעזר בבעלי מקצוע שונים שיתנו להם אינדיקציה על כדאות הרכישה, לפעמים נוצר בלבול מהמידע הרב שנצבר בידי הרוכשים  וגודש הנתונים לא מאפשר לרוכשים להכריע האם הרכישה משתלמת.

אז על מנת לעשות קצת סדר בבלגן מומלץ להסתכל על התהליך כשלבים בדרך להכרעה, ראשית כאשר קונים דירה יש להשיג אישור עקרוני מהבנק להלוואת משכנתא, הדבר יגדיר עבורנו את מסגרת התקציב ביחס לרצונות שלנו. שנית אנחנו נבקש למצוא מספר נכסים שמתאימים לפרופיל החיפוש שלנו. ולאחר שנבקר בהם ונתרשם מהם, נוכל לבחור אחד מהנכסים שיותר מצא חן בעינינו ולבצע עליו חקר שוק בנוגע לשווי ולסביבת הפיתוח שלו, אם הדברים עלו יפה נמשיך לבדיקת נאותות הנכס משפטית ומבנית ואת הממצאים יעבירו עורך הדין ומהנדס המבנה ללקוח וידריכו אותו כיצד ניתן ו/או האם כדאי להתקדם לשלב הבא בעסקה. במקרים של נכסים סבוכים ומורכבים יפרטו עורך הדין ומהנדס המבנה כיצד והאם ניתן להכשיר את אותם נכסים לרכישה כדין. בשלב הבא יהיה נבון לקחת יעוץ משכנתאות שיעזור לכם לממש את תנאי ההלוואה מול הבנק בדרך החסכונית ביותר עבורכם.

בימינו נפוץ גם עבור רוכשי דירה יחידה מה שהיה בעיקר נחלתם של משקיעי נדל"ן כבדים, ומוכר כשירות ליווי 360 מעלות, וכך מרגע שהפקתם אישור עקרוני מהבנק להלוואת משכנתא, תוכלו לקבל ליווי שיאפיין את התקציב שיש לכם ביחס לרצונות שלכם, ימצא עבורכם נכסים מתאימים וילווה אתכם בניפוי הנכסים הפחות אטרקטיביים עוד בשלב הראשוני, יפיק עבורכם דו"ח לשווי הנכס שישקלל בתוכו את כל הפרמטרים שציינו בתחילת המאמר, ויציע לכם לווי משפטי ויעוץ משכנתאות בעלי ניסיון מקצועי רב, כל זאת על מנת שבדרך לעסקה טובה ובטוחה תוכלו לישון בראש שקט.

תתחדשו!