אתם בטח תהיתם לא פעם קבוצת רכישה מהי? ובכן, קבוצת רכישה מתייחסת אל אוסף של אנשים אשר בוחרים להתאגד יחדיו על מנת לרכוש קרקע בבעלות משותפת ובהמשך לבנות עליה נכס, בין אם מדובר בנכסים למגורים או נכס מסחרי מדובר באופציה מאוד כלכלית.
קבוצת רכישה יכולה להיות תוצר של התארגנות עצמאית – למשל של חברים, בני משפחה, או אנשים בעלי מכנה משותף, ובאותה נשימה גם יכולה להיות תוצר של גוף חיצוני – כגון חברה מנהלת, או יזם פרטי.
קבוצת רכישה יכולה להתארגן בשלוש צורות, האחת הינה תוצר של פעילות משותפת בין קבלן ויזם שחברו יחד לטובת רכישה של קרקע ותכנון המבנה ורק לאחר ששני השלבים הללו הושלמו ישווק הפרויקט כמקשה אחת להתארגנות מאוגדת של אנשים. שיווק פרויקט בדרך זו מארגן את מימון הבנייה במהירות ומראש.
לעומת זאת הצורה השנייה היא, קבוצת אנשים שבוחרים להתאגד על מנת לנצל את כוח הקנייה שברשותם אל מול חברת הבנייה, שמצדה שמחה להעניק להם הנחה, ולו רק כי באופן שכזה נחסכות עלויות השיווק.
הדרך השלישית בה קבוצת רכישה יכולה להתארגן היא התאגדות של קבוצת אנשים שביחד מבקשים לנהל את הפרויקט. בין אם מדובר בקבוצת אנשים עם הכרות מוקדמת ובין אם מדובר בקבוצה של אנשים שמה שמאחד בינם הוא הרצון לקנות שטח במיקום מסוים או הקמה של קהילה עם רעיונות אידאליים דומים, בכל מקרה התגבשות של קבוצה ככוח קנייה הינה פלוס עבור היחידים בקבוצה מהבחינה הכלכלית.
בין אם מדובר באפשרות להתנהל לבד, או לחלופין מול חברות יזמיות תמיד עדיף שבראש הקבוצה יעמוד מארגן מנוסה שיוכל להעמיד לטובת חברי הקבוצה את הפרטים המדויקים הן מבחינת העלויות והן מבחינת המפרט ולוח הזמנים. לאחר שהקבוצה מאורגנת, יש להעלות הילוך ולוודא שיש עורך דין מלווה אשר מייעל את התהליך ומגן על האינטרסים של סך חברי הקבוצה, ביחד ובנפרד.
כאשר מתגבשת קבוצת רכישה ונבחר וועד מייצג ועו"ד מלווה לפרויקט, יחל הליך של ניהול משא ומתן אל מול בעלי הקרקע ובחירת גוף מממן. בהמשך יחתם הסכם מכר מול בעלי הקרקע ואדריכל הפרויקט יפעל אל מול הרשות המקומית עבור קבלת היתרי בנייה. במקביל יבחר ע"י חברי קבוצת הרכישה קבלן מבצע כך שהליך הבנייה יצא לפועל כמובן בהתאם לדגשים האישיים של חברי הקבוצה.
היתרונות הגדולים של קבוצת רכישה
קבוצת רכישה פועלת כגוף פרטי ולא כבית עסק ועל כן הקבוצה פטורה מתשלומי מע"מ ברכישת הקרקע וכמו כן חברי הקבוצה יהיו פטורים ממע"מ בכל הנוגע לאגרות בניה והיטלי פיתוח. עוד נדבך שנוגע לחיסכון מתייחס לעובדה שאין לשלם ליזם או לשירותי שיווק, וזאת כי הקבוצה רוכשת באופן עצמאי את הקרקע. מכאן שגם אם תלווה את הפרויקט חברת ניהול העלויות יהיו קטנות משמעותית ויחתכו לפחות ב- 50% לעומת העלויות שקבלן יגלם בעלות של דירה חדשה לשיווק. מה עם מימון אתם שואלים? גם במחלקה הזאת הדברים יהיו יותר פשוטים ורק בשביל העובדה שאין כל בעיה להוכיח לבנק שסך הדירות נמכרו מראש.
קבוצת רכישה זוכה לעוד כמה עדנות שאין לרוכשי דירה יחידה מקבלן. הקרקע כאמור שייכת לחברי הקבוצה ואילו לקבלן משלמים בהתאם לשלבי ההתקדמות, באם מתגלעת מחלוקת לגבי השירות אותו מספק הקבלן ניתן להתקדם לשלבים הבאים עם בעל מקצוע אחר. אלו עוד יתרונות קיימים? בוועדת התכנון התהליכים יותר מהירים, עלויות הבנייה יותר זולות בשל יכולות המשא ומתן הקיימים בידי הקבוצה, ניתן להשיג מפרט יותר איכותי בעלויות מופחתות, סך ההוצאות המשפטיות יותר זולות ולא פחות חשוב חברי הקבוצה זוכים להיות מעורבים בתכנון הבניין ובמפרט הדירה.
קבוצת רכישה – ממה חשוב להיזהר
אך ישנם גם חששות וחסרונות שיכולים לעלות במהלך הדרך, בעיקר חוסר ודאות של תאריך מסירת הדירה או העלות הסופית והתוצאה המוגמרת. יש להבין שלהבדיל מרכישת דירה חדשה מקבלן, במקרה של קבוצת רכישה תוספות בנייה ושינויים תכנונים שיכולים לצוץ במהלך הדרך יוצאות ישירות מהכיס של חברי הקבוצה ומבחינת זמנים תהיה דחייה של תאריך הסיום כי יש לחכות להיתרי הבנייה החדשים. למרות שיש התעסקות מרובה בכל הנוגע להליכי רישוי, תכנון, בנייה וכתב כמויות, עדיין העובדה ששולטים על קבלת ההחלטות ומראש נכנסים לתהליך באופן מודע לעובדה שייתכנו עיכובים לרוב שווה את רכישת הדירה מתוך קבוצה. למה עוד כדאי להתכונן מראש? שהמימון הבנקאי במהלך הבניה יהיה יותר יקר, ולו כי מבחינת הבנק חברי הקבוצה נחשבים כיזמים, כך שבין היתר לא ניתן להגדיל את שיעור המימון. גם תמיד קיים החשש שלהבדיל מקבלנים ויזמים, הרבה פעמים קבוצת הרכישה היא ללא ניסיון מוכח בתחום. ולשם כך חשוב להיעזר בליווי מקצועי שיכסה עבורנו את כל הפינות וכך יהיה ניתן לדלג מעל כל משוכה.
למה עוד יש להיערך? אחד הסיכונים היותר משמעותיים נוגע לסכסוכים פנימיים בקבוצה אשר עשויים לעכב את הפרויקט. בנוסף, ייתכן שאחד מחברי הקבוצה יכנס לקשיים כספיים ועל כן יבקש לפרוש. עם זאת, עבור מקרים מעין אלו קיימים מנגנוני הגנה, ולו באמצעות הבנק המממן אשר ממלא את מקומו של החבר הפורש, כך שבתום הפרויקט הבנק מוכר את הדירה ומחזיר לעצמו את ההשקעה. למרות האתגר הכרוך ביזמות שקיימת בקבוצת רכישה בסופו של יום אם מתכוננים מראש ועושים את הדברים בצורה נכונה ועם ליווי מקצועי הרווח והכדאיות הם ברורים.
